Строительство многоквартирных жилых домов на землях ИЖС
Самовольной постройкой признаётся жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса РФ).
Проанализировав указанную норму закона, можно выделить следующие признаки самовольной постройки:
- создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведённом для этих целей;
- создание объекта недвижимости без получения на это необходимых разрешений;
- создание объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В настоящее время в России, особенно на территории Московского региона, имеют место факты самовольного строительства многоквартирных жилых домов с нарушениями норм градостроительного и жилищного законодательства на индивидуальных земельных участках граждан, не предназначенных для строительства таких домов.
Говоря иными словами, собственник земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, возводит на своём земельном участке малоэтажный многоквартирный жилой дом с целью дальнейшей продажи квартир в этом доме. На практике квартиры в таких домах продаются как доли в праве общей долевой собственности на дом, т.е. объектом гражданских прав является не квартира, а доля в праве общей долевой собственности на жилой дом.
При строительстве таких домов допускаются серьёзные нарушения санитарных норм и правил, фактически отсутствует техническая возможность водоснабжения, сброса и приёма хозяйственно-бытовых стоков, отсутствует необходимая инсоляция индивидуальных жилых домов и участков, ухудшаются условия проживания смежных землепользователей. Практически отсутствуют подъездные дороги к таким домам, в том числе для подъезда скорой помощи и пожарных машин, а также возможность эвакуации жильцов.
В итоге можно без труда выявить наличие всех вышеперечисленных признаков самовольной постройки, что свидетельствует о том, что такие объекты строительства однозначно являются самовольными постройками.
Каковы же последствия возведения самовольной постройки? Предлагаю рассмотреть несколько вариантов развития события.
Вариант первый – собственник земельного участка, построивший на нем многоквартирный жилой дом, регистрирует право собственности на него, как на индивидуальный жилой дом.
Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства индивидуального жилого дома требуется получение разрешения на строительство.
При этом согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства (далее — объект ИЖС) в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учёта (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Согласно положениям пункта 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации в упрощённом порядке права собственности гражданина на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, в том числе расположенном в границе населённого пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
- документы, подтверждающие факт создания указанного объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Закона о регистрации документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими описание объекта ИЖС, являются кадастровый паспорт объекта ИЖС и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию или в случае, если объект ИЖС является объектом незавершённого строительства, разрешение на строительство. При этом до 1 марта 2015 г. кадастровый паспорт объекта ИЖС является единственным документом, подтверждающим факт его создания на указанном земельном участке и содержащим описание такого объекта.
Таким образом, до 1 марта 2015 г. представление разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект недвижимости не требуется. В итоге, собственник земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, возведя на таком участке самовольную постройку в виде малоэтажного многоквартирного жилого дома, вполне может зарегистрировать своё право собственности на эту самовольную постройку, как на объект ИЖС.
Здесь следует отметить, что у регистрирующего органа может возникнуть сомнение в наличии оснований для государственной регистрации прав, что согласно пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации может стать основанием для приостановления государственной регистрации прав. К примеру, у регистрирующего органа вполне могут возникнуть обоснованные сомнения в том, что согласно техническому паспорту домовладения он окажется разделённым на несколько изолированных жилых помещений, совмещённых лестничными пролётами, что свидетельствует о возведении многоквартирного жилого дома, в то время, как для регистрации прав на многоквартирный жилой дом законом установлены иные основания, чем для объекта ИЖС. В таком случае, регистрирующим органом будет отказано в регистрации права на такой объект.
Но в случае, если у регистрирующего органа не возникнет сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав и им будет соблюдён формальный подход, право собственности на такой многоквартирный жилой дом вполне может быть зарегистрировано, как на индивидуальный жилой дом, что даст право собственнику дома продавать в нем доли в праве общей долевой собственности другим лицам. Формально законодательство не запрещает заключение подобных сделок, однако о последствиях совершения таких сделок для покупателя, мы поговорим ниже.
Итак, в первом рассмотренном варианте описан благоприятный сценарий развития событий для лица, построившего самовольную постройку.
Однако существует и иной вариант развития событий, который может оказаться для обладателя самовольной постройки не столь благоприятным. Рассмотрим и его.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно указанной норме закона, собственник земельного участка, на котором он произвёл возведение самовольной постройки, может попытаться приобрести право собственности на такую постройку если докажет, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (как правило это собственники смежных земельных участков – соседи) и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Как видится, это не простой способ признания прав на «самострой», т.к. придётся доказывать не только отсутствие нарушения прав соседей, но и отсутствие угроз жизни и здоровью граждан, а это привлечение противопожарных служб, санэпидемнадзора, различных экспертных организаций и прочее. В той же ситуации, когда обладателю «самостроя» не удаётся прийти к соглашению с соседями, возможность положительного рассмотрения судебного спора и вовсе стремится к нулю.
Если в суде не удастся доказать отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угроз жизни и здоровью граждан, то суд обяжет снести самовольную постройку с отнесением расходов по сносу строения на лицо, которое его возвело.
Итак, как мы видим, в том случае, если обладателю «самостроя» не удастся зарегистрировать право собственности на него, как на индивидуальный жилой дом во внесудебном порядке, иного пути, как признавать его в судебном порядке не остаётся.
В итоге мы разобрались в последствиях возведения самовольной постройки для лица, осуществившего строительство и плавно подошли к основной теме – последствиях для лица, которое приобретёт «квартиру» в таком доме.
Для покупателя имеется также не один вариант развития событий.
Как правило, «квартиры» в таких домах предлагается приобрести ещё на стадии строительства. Схема заключения сделки очень проста, это заключение предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на дом с выплатой покупателем при его заключении полной стоимости доли. По такому договору продавец в установленный срок после окончания строительства и оформления прав собственности на дом обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на дом.
Купив такую «долю» покупателю не остаётся ничего другого, как ждать развития событий, т.е. удастся ли продавцу приобрести право собственности на возведённый жилой дом одним из указанных выше способов либо не удастся.
Если не удастся, то естественно, что у и покупателя не появится возможность приобретения прав на долю в праве общей долевой собственности на дом. Уплаченные денежные средства по предварительному договору купли-продажи доли в таком случае подлежат возврату покупателю, как неосновательное обогащение. Описывать весь процесс возврата денег, думаю, не имеет смысла, т.к. все мы понимаем, что, даже получив после долгих судебных тяжб решение суда о взыскании с продавца уплаченной за «квартиру» суммы, вероятность исполнить такое решение с учётом того, что покупателей будет несколько, а взыскиваемые суммы значительны, будет практически невозможно.
В том же случае, если продавцу все же удаётся приобрести право собственности на жилой дом, у покупателя появится возможность заключить с продавцом сделку купли-продажи доли в доме, т.е. подписать основной договор купли-продажи и далее зарегистрировать в установленном законом порядке своё право собственности на долю в праве общей долевой собственности на дом.
Здесь не лишним будет отметить следующие риски, связанные с обладанием такой «квартирой». С регистрацией прав собственности на «квартиру» проблемы у покупателя не закончатся. Во-первых, в том случае, если продавец приобрёл право собственности на жилой дом во внесудебном порядке, описанном в настоящей статье, в любой момент можно ожидать иска в суде от правообладателей смежных земельных участков, либо от иных заинтересованных лиц и государственных органов, о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе.
Во-вторых, даже в случае, если право собственности на жилой дом за продавцом было признано в судебном порядке, это не исключает в дальнейшем предъявление исков о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе от других заинтересованных лиц, не участвовавших в судебном споре, о признании права собственности продавца на жилой дом.
Также немаловажным риском приобретения «квартиры», будут являться сложности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией такого жилого дома, т.к. получить технические условия, необходимые для подключения дома к объектам инженерной инфраструктуры, будет получить если не невозможно, то очень не просто и без дополнительных расходов здесь не обойтись. Стоит помнить также о том, что случае, если покупатель соберётся продать впоследствии свою «квартиру», то сделать он это сможет только с соблюдением требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ с предоставлением другим участникам долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.
Размещая предложения о продаже квартир в подобных домах, продавец заманивает покупателя ценой. Как правило, она значительно ниже, чем иные предложения, имеющиеся на рынке недвижимости. Покупатель, приобретая «квартиру», зачастую знает о существующих рисках и понимает их суть, но с учётом небольшой цены, а также заверений продавца о том, что всё будет зарегистрировано и введено в эксплуатацию в срок, всё же приобретает «квартиру», чем приобретает неразрешимую проблему или предмет постоянных опасений и переживаний.
Важно понимать, что, как только продавцом будут получены денежные средства за проданные «квартиры», в дальнейшем он уже не будет заинтересован ни в окончании строительства, ни в узаконивании возведённого строения, ни в подключении дома к инженерным сетям. Поэтому, памятуя пословицу про «бесплатный сыр», в целях экономии своих средств, сил и здоровья, всё же лучше воздержаться от подобных предложений на рынке недвижимости.
С учётом того, что у покупателя, как правило, нет опыта и необходимых знаний в области заключения сделок с недвижимым имуществом, принимать решение о покупке квартиры без привлечения опытного юриста или специалиста являлось бы верхом беспечности. Поэтому всем, имеющим намерения приобрести в ближайшем будущем недвижимость, необходимо задуматься, стоит ли экономить на расходах по сопровождению юристом вашей сделки и рисковать при этом своими деньгами или все же обратиться к специалисту за помощью в сопровождении сделки с недвижимостью. Думается, вывод очевиден.
