Как правильно купить недвижимость
К вопросу приобретения недвижимого имущества, будь то жилой дом, квартира, комната, дача или земельный участок, нежилое помещение (офис), необходимо подходить со всей серьёзностью. Нельзя слепо полагаться на заверения и гарантии продавца. Перед принятием решения о покупке необходимо осуществить проверку прав продавца, установить наличие либо отсутствие обременений и/или ограничений права, судебных споров и правопритязаний. Кроме того, при покупке недвижимости немаловажно знать и понимать, как происходит сама сделка.
Рассмотрим всё по порядку. Для начала необходимо истребовать у продавца: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор дарения, договор передачи, свидетельство о праве на наследство, прочее); свидетельство о государственной регистрации права (при наличии); кадастровый план/выписка из кадастрового плана (применительно к земельным участкам); акт приёма-передачи; документы, подтверждающие оплату; документы БТИ (кадастровый паспорт, экспликация); выписку из домовой книги; выписку из финансово-лицевого счёта; информацию по всем обременениям/ограничениям (при наличии), нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на сделку, прочие документы. Также необходимо дополнительно получить в Росреестре выписку из ЕГРН, дабы убедиться, что на недвижимость не наложен арест или не имеется обременения в виде, скажем, ипотеки.
Полученные документы необходимо тщательно проанализировать на предмет соответствия приобретаемому объекту, а также на предмет возможных правовых рисков. Человеку, впервые столкнувшемуся с такой задачей, сделать это будет непросто, поэтому самым верным решением будет поручить это дело грамотному специалисту.
При принятии окончательного решения необходимо также учитывать огромное количество «подводных камней». К примеру, если объект недвижимости продаётся не целиком, а только доля в нём, наличие уведомлений о продаже доли другим совладельцам обязательно. Если лицо, проживающее в квартире, имело на момент её приватизации равные права с собственником, то такого жильца никогда не удастся выселить из квартиры, даже через суд, поэтому надо требовать от продавца выписать его до сделки. Очень осторожным надо быть и когда в квартире прописаны несовершеннолетние. И таких «камней» может быть много.
Как только все документы проверены и принято принципиально решение о покупке, далее заключаем сделку. Сделка совершается путём подписания заранее согласованного договора купли-продажи, который может быть заключён в простой письменной форме или нотариальной. Нотариальная форма не даёт никаких гарантий и преимуществ перед простой письменной формой кроме того, что в случае судебного спора не придётся доказывать подлинность подписей сторон в договоре.
После подписания договора купли-продажи его необходимо подать на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю. И вот тут встаёт вопрос с оплатой денег. Когда платить? До подачи документов на регистрацию или после? Если покупатель заплатит «до», то продавец может не подать с покупателем документы на регистрацию, а это риск остаться покупателю и без денег, и без недвижимости. Если покупатель оплачивает деньги «после», то это уже риски продавца, что после регистрации покупатель может не заплатить деньги продавцу и тогда уже у продавца появляется риск остаться и без денег, и без недвижимости. Поэтому в целях решения указанной проблемы расчёты между сторонами принято осуществлять с использованием аккредитива и его аналогов наподобие «Домклик» от Сбера, а также с использованием банковских сейфов (ячеек), куда покупатель в присутствии продавца закладывает необходимые денежные средства, и впоследствии к этой ячейке будет иметь доступ только продавец и только при условии предъявления договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о произведённой государственной регистрации сделки. Однако сразу оговорюсь, что с учётом очень частых случаев воровства денег из ячеек, такие расчёты через ячейку несут для продавца лишние риски, поэтому расчёты через аккредитив предпочтительней.
По завершению государственной регистрации сделки и получения покупателем приобретаемой недвижимости по передаточному акту от продавца, сделку можно считать завершённой. При этом покупателю необходимо помнить, что у него должно остаться на руках подтверждение оплаты продавцу полной стоимости недвижимости (расписка, платёжное поручение или иной подтверждающий документ).